Cada cierto tiempo el banco lleva a cabo una revisión de nuestra hipoteca para actualizar su precio. Esta operación consiste en actualizar el valor del índice de referencia al que está sujeto nuestra hipoteca.

En las hipotecas variables este interés esta compuesto de dos partes, el índice de referencia (El euríbor es el índice al que están referenciadas la mayoría de las hipotecas en España) y el diferencial. En resumen, nuestra cuota mensual varía en función de la evolución del euríbor.

Las hipotecas se revisan generalmente de forma anual, aunque pueden ser revisadas de forma semestral, lo que debe constar en el contrato del préstamo hipotecario. Cuando llega la fecha de actualización, nuestra entidad bancaria toma el último valor del euríbor publicado por el Banco de España y le suma el diferencial. Además, se tienen en cuenta otros factores tales como: dinero que falta de devolver y años que quedan para la amortización del préstamo. De ello resultará la cuota a abonar hasta la próxima revisión.

Antecedentes

A la hora de constituir un préstamo hipotecario hemos de tener en cuenta el valor del euríbor, ya que dependiendo de su fluctuación en el mercado tendremos que pagar mayor o menor cuota mensual por el préstamo solicitado.

Desde su utilización, este índice ha estado en positivo en la mayoría de los casos. Sin embargo, en los últimos años se ha encontrado en mínimos históricos, llegando a encontrarse en valores negativos, hasta que en 2022 comenzó a subir.

La realidad es que en los últimos tiempos este valor no ha dejado de crecer, situándose a finales de marzo en el 3,6%, el más alto desde noviembre de 2008. Esto afecta directamente al precio de las hipotecas de muchas familias, que se han visto abocadas a asumir subidas de más de 200 euros en los últimos meses. Con todo, algunas personas han valorado renegociar las condiciones de su préstamo, para lo que contamos con dos vías: novación y subrogación. ¿Cuál de ellas es mejor?

Novación vs subrogación

La novación hipotecaria supone modificar las condiciones del préstamo mediante la negociación directa con nuestra entidad bancaria. Podremos modificar los tipos de interés, ampliar el capital solicitado, ampliar el plazo de amortización, amortizar capital por adelantado, eliminar comisiones y productos asociados (seguros de vida, hogar, comisiones…) y suprimir cláusulas abusivas. Además, podremos modificar las garantías de la hipoteca solicitando, por ejemplo, la salida de los avalistas si ya no son imprescindibles.

También debemos conocer la posibilidad de solicitar un plazo de carencia de la hipoteca si nos encontramos ante una situación puntual de falta de liquidez. Esta operación se lleva a cabo a través de la novación hipotecaria. Ello supone que, durante el tiempo que dure la carencia, la cuota mensual de tu préstamo se reducirá. No obstante, debes tener muy en cuenta que el precio final de tu hipoteca se encarecerá, por lo que es importante conocer bien los costes a los que se deberá hacer frente una vez transcurrido el plazo concedido.

Por otro lado, la subrogación hipotecaria supone la sustitución en un préstamo hipotecario del deudor o del acreedor, según el caso. Es decir, se puede cambiar a un banco por otro, o sustituir al titular de la hipoteca por otra persona que se convertirá en el deudor del préstamo (hacerse cargo de la hipoteca). Por ejemplo, es frecuente que nos encontremos ante esta situación en la compra de vivienda nueva, entre la promotora y el nuevo comprador. A pesar de que puede ser ventajoso no tener que constituir una nueva hipoteca, es fundamental analizar las condiciones del préstamo, ya que aceptamos todas sus condiciones.

Otra opción es consultar con diferentes entidades bancarias para encontrar alternativas a las condiciones de nuestro préstamo (llevarse la hipoteca a otro banco). Este proceso nos permite modificar el tipo de interés y el plazo para su reembolso, no así el capital. Si llegamos a un entendimiento, se produce un traslado del préstamo hipotecario a la nueva entidad financiera.

¿Qué gastos conlleva cada una?

Como hemos avanzado, la novación hipotecaria supone la modificación de las condiciones de la hipoteca, lo que conlleva unos gastos que asumirá en su mayoría el banco tras la nueva Ley hipotecaria del 2019. Así, el cliente sólo deberá abonar:

-La comisión por novación: el contrato tiene que incluir esta comisión, suele oscilar entre el 0% y el 1 % del capital pendiente de pago.

-Tasación: no en todos los casos resulta necesaria.

Es importante saber que en la novación, la última palabra la tiene la entidad financiera, pues es la que decide si accede a la novación propuesta por el cliente.

En la subrogación, al igual que en la novación, la mayoría de los gastos los abonará el banco (notaría, gestoría, registro), siendo asumidos por el cliente los gastos de tasación de la vivienda y la comisión por subrogación (comisión que te cobra el banco del que te marchas en caso de que así conste en el contrato).

Si tienes dudas sobre la validez o nulidad de alguna cláusula de tu préstamo hipotecario, ponte en contacto con nosotros.