Bankuak gure hipoteka berrikusten du maiz prezioa eguneratzeko. Eragiketa honen bidez, gaurkotu egiten da gure hipotekaren erreferentziazko indizearen balioa.

Hipoteka aldakorretan, interes hori bi partek osatzen dute: erreferentziako indizeak (Euríborra da Espainiako hipoteka gehienek aintzat harturiko indizea) eta diferentzialak. Laburbilduz, gure hileko kuota aldatu egiten da euriborraren bilakaeraren arabera.

Hipotekak, oro har, urtero berrikusten dira, baina sei hilean behin aztertu daitezke ere bai, eta hori hipoteka-maileguaren kontratuan jaso behar da. Eguneratze-data iristen denean, gure banketxeak Espainiako Bankuak argitaratutako euriborraren azken balioa hartzen du, eta diferentziala gehitzen dio. Gainera, beste faktore batzuk ere hartzen dira kontuan, hala nola, itzuli gabeko dirua eta mailegua amortizatzeko geratzen diren urteak. Hortik aterako da hurrengo berrikuspenera arte ordaindu beharreko kuota.

Aurrekariak

Hipoteka-mailegu bat eratzerakoan, euriborraren balioa hartu behar dugu kontuan; izan ere, merkatuan duen gorabeheraren arabera, hileko kuota handiagoa edo txikiagoa ordaindu beharko dugu eskatutako maileguaren truke.

Erabiltzen denetik, indize hori positiboa izan da kasu gehienetan. Hala ere, azken urteetan minimo historikoetan izan da, eta balio negatiboetan ere egon da, harik eta 2022an igotzen hasi zen arte.

Egiari zor, azken aldian balio horrek etengabe egin du gora, eta martxoaren amaieran %3,6ra iritsi da, hau da, 2008ko azarotik izan den altuenera. Horrek zuzenean eragin dio familia askoren hipoteken prezioari, azken hilabeteetan 200 eurotik gorako igoerak hartu behar izan baitituzte beren gain. Hala eta guztiz ere, pertsona batzuek maileguaren baldintzak berriro negoziatzea erabaki dute, horretarako bi bide ditugula: berritzea eta subrogatzea. Zein da ordea egokiena?

Berritzea vs subrogazioa

Hipoteka-berritzeak maileguaren baldintzak aldatzea dakar, gure banketxearekin zuzenean negoziatuta.

Interes-tasak aldatu ahal izango ditugu, eskatutako kapitala handitu, amortizazio-epea luzatu, kapitala aldez aurretik amortizatu, komisioak eta lotutako produktuak baztertu (bizitza-aseguruak, etxea, komisioak…) eta abusuzko klausulak ezabatu. Gainera, hipotekaren bermeak aldatu ahalko ditugu, besteak beste, abal-emaileen irteera eskatuz, dagoeneko ezinbestekoak ez badira.

Alabaina, jakin behar dugu hipotekaren gabezia-epe bat eskatzeko aukera dagoela, likidezia faltako egoera puntual baten aurrean. Eragiketa hori hipoteka-berritzearen bidez egiten da. Bada, gabealdiak irauten duen bitartean, zure maileguaren hileko kuota murrizten da. Edozein kasutan, oso kontuan izan behar duzu zure hipotekaren azken prezioa garestitu egingo dela, eta, beraz, garrantzitsua da ondo jakitea zein kopuru ordaindu beharko diren emandako epe hura igarotakoan.

Bestalde, hipoteka-subrogazioak zordunaren edo hartzekodunaren hipoteka-mailegua ordeztea dakar, kasuaren arabera. Hots, banku baten ordez beste bat jar daiteke, edo hipotekaren titularraren ordez maileguaren zordun bihurtuko den beste pertsona bat (hipotekaz arduratuko dena). Esaterako, ohikoa da egoera horretan egotea etxebizitza berri baten erosketan, sustatzaile eta eroslearen artean alegia. Hipoteka berri bat eratu behar izan ez arren, funtsezkoa da maileguaren baldintzak aztertzea, baldintza horiek guztiak onartzen baititugu.

Beste aukera bat da gainerako banketxeekin kontsultatzea, gure maileguaren baldintzei alternatibak topatze aldera (hipoteka beste banku batera eramatea). Prozesu honen bidez, interes-tasa eta itzultzeko epea alda ditzakegu, baina ez kapitala. Elkar ulertzea suertatuz gero, hipoteka-mailegua finantza-erakunde berrira lekualdatuko da.

Zer gastu ditu bakoitzak?

Aurreratu dugun moduan, hipoteka-berritzeak hipotekaren baldintzak aldatzea dakar, eta, horren ondorioz, bankuak gastu batzuk hartuko ditu bere gain, jada 2019ko Hipoteka Lege berria indarrean. Hala, bezeroak honako hauek baino ez ditu ordaindu beharko:

-Berritzeagatiko komisioa: kontratuan komisio hori txertatu behar da, ordaintzeko dagoen kapitalaren %0 eta %1 artekoa izan daitekeelarik.

-Tasazioa: ez da beharrezkoa kasu guztietan.

Garrantzitsua da jakitea berritzean azken hitza finantza-erakundeak duela, zer horrek erabakitzen du bezeroak proposatutako berritzean parte hartuko duen ala ez.

Berritzean bezala, subrogazioan ere gastu gehienak bankuak ordainduko ditu (notaritza, gestoria, erregistroa), eta bezeroak bere gain hartuko ditu etxebizitzaren tasazio-gastuak eta subrogazioagatiko komisioa (kontratuan hala jasota badago, lehenbiziko bankuak aldaketagatik kobratzen dizun komisioa). Zure hipoteka-maileguaren klausularen baten baliozkotasun edo deuseztasunari buruzko zalantzak izatekotan, jar zaitez gurekin harremanetan.