En diciembre de 2015, el Tribunal Supremo, en un juicio sobre cláusulas abusivas del BBVA y del Banco Popular, dictó una sentencia que tachó de abusivas y anuló las cláusulas que imponen al hipotecado pagar todos los gastos de constitución de la hipoteca. A partir de aquella sentencia, diversos tribunales de todo el Estado español han ido emitiendo sentencias similares o idénticas, condenando a los bancos a devolver a los hipotecados los gastos pagados indebidamente.  

¿Cuáles son los gastos de constitución de hipoteca? ¿Qué cantidad o qué porcentaje suponen sobre el importe de un préstamo hipotecario medio?

Los principales gastos de constitución de una hipoteca son los siguientes: los honorarios de la notaría, la Inscripción en el Registro de la Propiedad y el Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados, aunque en algunas hipotecas se cargan también otros gastos, como los gastos de gestoría (reclamables también si la gestoría fue impuesta por el prestamista, por el banco).

Los tres gastos principales suponen entre el 2% y el 2,5% del importe de un préstamo hipotecario medio. En una hipoteca de 150.000 euros, por ejemplo, se pagan, aproximadamente, 425 euros por gastos de notaría, 122 euros por la inscripción en el Registro de la Propiedad y 2.250 euros por el Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados. En total, 3.100 euros, algo más del 2% de los 150.000 euros del préstamo hipotecario. 

¿Por qué el Tribunal Supremo tachó de abusivas las cláusulas que imponen al prestatario el pago de todos esos gastos?

El Supremo sentenció que, por una parte, según la normativa aplicable, el banco podría haber optado por una distribución equitativa entre las partes, sobre todo teniendo en cuenta que el interés principal de formalizar la hipoteca es del prestamista, del banco: así logra que el inmueble responda como garantía ante posibles impagos y se asegura un medio ágil para ejecutar la hipoteca, es decir, proceder a la venta de la vivienda y recuperar su dinero. Por tanto, es abusivo que todos esos gastos los pague el hipotecado.

Por otra parte, esas cláusulas son abusivas también porque están establecidas unilateralmente por la entidad financiera, sin que el prestatario tenga ninguna posibilidad de negociarlas, lo cual vulnera varios artículos de la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios por cuanto genera en las personas consumidoras, respecto de la empresa, un “desequilibrio relevante”, dado que, dijo el Supremo, “no habría aceptado asumir esos gastos si hubiera podido negociar las condiciones de forma individual”. 

Si un hipotecado no recuerda si tuvo que pagar todos los gastos de constitución de su hipoteca, ¿cómo puede averiguarlo?

Cuando se produce una compraventa de un bien inmueble (una vivienda, un local comercial…) con un préstamo hipotecario, se firman dos escrituras: la escritura de compraventa y la escritura del préstamo hipotecario. Es la segunda la que debe analizarse para saber si se impuso al prestatario la obligación de pagar todos los gastos de constitución de la hipoteca. En muchos contratos de préstamos hipotecarios, la cláusula en cuestión aparece como la cláusula quinta.

La cláusula del BBVA anulada por el Tribunal Supremo decía lo siguiente: “Son de cuenta exclusiva de la parte prestataria todos los tributos, comisiones y gastos ocasionados por la preparación, formalización, subsanación, tramitación de escrituras, modificación (…) y ejecución de este contrato, y por los pagos y reintegros derivados del mismo, así como por la constitución, conservación y cancelación de su garantía, siendo igualmente a su cargo las primas y demás gastos correspondientes al seguro de daños (…)”.

¿Qué documentos deben reunir los afectados para poder reclamar al banco y dónde se encuentran?

El hipotecado debe reunir, al menos, la siguiente documentación: Escritura de la hipoteca, factura del notario, factura del Registro de la Propiedad y Justificante de pago del Impuesto de Actos Jurídicos Documentados. Y esos documentos, si no guarda en casa copia de los mismos, se encuentran en la notaría donde firmó la escritura de compraventa y la escritura de la hipoteca.

Una vez obtenidos esos documentos y comprobado que los gastos de constitución de la hipoteca corrieron por cuenta del prestatario, ¿cómo debe presentarse la reclamación al prestamista, al banco?

Una vez se tienen esos documentos, antes de dirigir la reclamación al banco es conveniente asesorarse, bien con un despacho de abogados especializado en estas cuestiones, bien acudiendo a una organización de consumidores. En EKA/ACUV, desde primeros de 2017, desde que diversos tribunales empezaron a fallar a favor de los consumidores en estos litigios, estamos recibiendo decenas de consultas cada día.

Aquí disponemos de un modelo de hoja de reclamación para los gastos de constitución de la hipoteca. También dispone de una hoja similar el Instituto Vasco de Consumo – Kontsumobide, fácil de encontrar en su página web, en la portada de la misma, y con el título “Reclamación de los gastos de formalización de hipoteca establecidos por una cláusula abusiva”: http://www.kontsumobide.euskadi.eus/contenidos/noticia/20170125_gastos_hipoteca/es_def/adjuntos/modelo-gastos-constituci%C3%B3n_es.pdf

Con los documentos anteriormente citados y con ese modelo de reclamación cumplimentado, el hipotecado debe presentarlos en el departamento de atención al cliente del banco que le dio la hipoteca pidiendo la devolución de las cantidades cobradas de forma abusiva. Si la respuesta del banco es negativa, puede elevar copia de esa reclamación a Kontsumobide, que tratará de mediar para alcanzar un acuerdo entre las partes. Si observa indicios de la comisión de algún tipo de infracción administrativa por parte de los bancos o cajas, Kontsumobide podría iniciar un procedimiento sancionador contra los mismos. Si la mediación resulta infructuosa, al hipotecado no le queda otra vía que interponer una demanda judicial, acudiendo a un abogado particular o a una asociación de consumidores.

-En EKA/ACUV se están preparando decenas de demandas judiciales de este tipo. Y podemos afirmar, a la vista de la creciente cantidad de sentencias favorables a los demandantes, que son muy elevadas las posibilidades de ganar el juicio y de recuperar aquel dinero pagado indebidamente por las cláusulas abusivas impuestas por los bancos.

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