Hoy, 10 de septiembre de 2026, el Banco Central Europeo celebra una de sus reuniones más esperadas del año. El mercado descuenta una nueva subida de tipos — la que situaría el tipo de depósito en el 2,50% — en un contexto en el que el Euríbor lleva meses escalando y ha superado ya el 3%. Para quien tiene una hipoteca variable, esto se nota en la cuota. Y para quien está pensando en comprar una vivienda, este es el momento de entender bien qué implica cada decisión antes de firmar nada.
Desde EKA/ACUV hemos elaborado esta guía para quienes están en ese momento — especialmente para las personas jóvenes que se enfrentan por primera vez a la complejidad del mercado hipotecario.
Antes de hablar con ningún banco, hazte estas preguntas
El error más habitual es ir al banco sin haber hecho antes un diagnóstico honesto de la propia situación. El banco va a hacerse exactamente las mismas preguntas — y conviene que tú ya tengas las respuestas.
1
¿Cuánto tienes ahorrado?
El banco financia como máximo el 80% del valor de tasación. El 20% restante tienes que aportarlo tú. A eso hay que sumarle entre un 10 y un 12% más para los gastos — notaría, registro, impuestos, gestoría. En la práctica, necesitas tener ahorrado alrededor del 30% del precio de la vivienda antes de empezar.
2
¿Cuáles son tus ingresos netos mensuales?
La regla general es que la cuota mensual de la hipoteca no debería superar el 30-35% de tus ingresos netos. Si ganas, por ejemplo, 2.000 euros al mes, tu cuota no debería superar los 600-700 euros. Superar ese umbral pone en riesgo el equilibrio financiero del hogar.
3
¿Tienes otras deudas pendientes?
El banco sumará todas tus deudas al calcular tu capacidad de endeudamiento. Si tienes un préstamo de coche, una deuda de tarjeta o cualquier otro crédito, eso reducirá el importe que el banco esté dispuesto a financiarte.
¿Fija, variable o mixta? La pregunta del millón — con el Euríbor al 3%
No existe una respuesta universal. Depende de tu perfil, de tu tolerancia al riesgo y de en qué momento del ciclo te encuentres. Con el Euríbor en los niveles actuales, la elección tiene más peso que nunca.
Hipoteca fija
Estabilidad por encima de todo
Pagas lo mismo siempre, independientemente de lo que haga el Euríbor. Hoy están algo más caras, pero sabes exactamente lo que vas a pagar durante 25 o 30 años.
Para perfiles que priorizan la previsibilidad
Hipoteca variable
Referenciada al Euríbor
El tipo de interés = Euríbor + diferencial del banco. Con el Euríbor al 3,1%, el escenario actual le es adverso a corto plazo. Se revisa cada 6 o 12 meses.
Para perfiles con margen para absorber subidas
Hipoteca mixta
La fórmula intermedia
Años iniciales a tipo fijo y el resto referenciada al Euríbor. Combina la seguridad inicial con la posibilidad de beneficiarse de bajadas futuras del índice.
Para perfiles que buscan equilibrio
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Lo que hay que entender sobre el Euríbor
El Euríbor no es un tipo fijo: sube y baja según las decisiones del BCE y las expectativas del mercado. En septiembre de 2025 estaba al 2,17%. Hoy está al 3,1%. Una hipoteca variable de 150.000 euros a 25 años puede encarecerse hasta 780 euros al año en la próxima revisión respecto al año anterior.
Lo que el banco no siempre te explica bien
El tipo de interés no es el único coste de una hipoteca. Hay dos conceptos que hay que dominar antes de sentarse a negociar.
TIN vs TAE — y las vinculaciones
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El TIN es solo el tipo de interés nominal
Lo que el banco cobra por prestarte el dinero, basicamente. Es el número que más aparece en la publicidad de las entidades financieras, pero no incluye todos los costes.
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La TAE es el dato real — úsala siempre para comparar
Incluye todos los costes asociados: comisiones, gastos, vinculaciones. Es el coste total real del préstamo. Si un banco ofrece un TIN muy bajo pero una TAE muy alta, hay algo en los costes que no está claro.
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Las vinculaciones tienen un coste real que hay que calcular
Seguro de vida, seguro de hogar, domiciliación de nómina, tarjeta de crédito… Los bancos ofrecen tipos más bajos a cambio de estas vinculaciones. Pero esos productos tienen un coste que a veces supera el ahorro en el tipo de interés. Por ello, pide siempre dos simulaciones: una con vinculaciones y otra sin ellas.
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La FEIN es tu derecho — pídela siempre
La Ficha Europea de Información Normalizada es obligatoria por ley. El banco debe entregártela antes de que firmes nada y recoge todos los detalles del préstamo de forma estandarizada para que puedas comparar entre entidades.
¿Y si no tengo el 20% ahorrado?
El principal obstáculo para muchas personas no es la cuota mensual sino reunir ese 20% inicial. Lo que hay que saber es que existen avales públicos — tanto a nivel estatal como autonómico — diseñados para aliviar esa barrera de entrada. Estos programas permiten que el banco financie un porcentaje mayor del precio de la vivienda sin necesidad de aportar todo el capital inicial. Eso sí: el acceso a estos avales está condicionado al cumplimiento de una serie de requisitos — edad, nivel de ingresos, si es primera vivienda — que conviene consultar antes de contar con ellos como parte del plan.
Sin embargo, hay un matiz importante: los avales cubren ese 20% de entrada, pero no los gastos de compraventa. El 10-12% correspondiente a notaría, registro, impuestos y gestoría sí tienes que tenerlo ahorrado. Eso no lo cubre ningún aval.
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Infórmate de qué programas están activos en el momento de tu compra
Las convocatorias de avales públicos cambian con frecuencia — sus condiciones, plazos y requisitos se actualizan. Desde EKA/ACUV podemos orientarte sobre qué opciones están disponibles en el momento en que vayas a comprar y cuál se adapta mejor a tu situación.
Señales de alarma antes de firmar
Si detectas alguna de estas señales, para
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Te presionan para que firmes rápido
Ninguna entidad seria mete prisa. Si sientes urgencia, es una señal de alarma.
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Las condiciones cambian cerca de la firma
Lo que te ofrecieron en la primera reunión y lo que aparece en los documentos finales no coincide.
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El tipo de interés es muy por debajo del mercado sin explicación clara
Si parece demasiado bueno para ser verdad, sospecha. Las vinculaciones ocultas pueden hacer que ese tipo «barato» acabe siendo más caro que el de la competencia.
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El banco no te explica con claridad qué pasa si no puedes pagar
Las comisiones por impago, las cláusulas de vencimiento anticipado y las condiciones de las penalizaciones deben estar claras antes de firmar.
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No te entregan la FEIN con antelación suficiente
Por ley, el banco debe entregarte la Ficha Europea de Información Normalizada al menos diez días antes de la firma. Si no lo hacen, algo no va bien.
Una hipoteca es el compromiso financiero más importante de la vida de la mayoría de personas. Merece tiempo, comparación y asesoramiento — no prisas ni presiones.
¿Tienes dudas antes de firmar una hipoteca?
En EKA/ACUV podemos orientarte sobre tus derechos como persona consumidora en el proceso de compra de una vivienda y ayudarte a entender lo que firmas.
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