Los casos de EKA/ACUV · Del conflicto a la solución
65.000€
es el préstamo que figuraba en el contrato
5.891€
es todo lo que deben devolver, frente a los 65.000€ del contrato
8.400€
desaparecieron en comisiones y gastos sin justificar
Cuando una hipoteca antigua empieza a apretar, no faltan ofertas de «solución» que, en lugar de aliviar la carga, la multiplican. Esto es lo que le ocurrió a un matrimonio jubilado, socios de EKA/ACUV, al firmar con VIELKA PROJECTS, S.L. un préstamo hipotecario de 65.000€ del que, por el camino, desaparecieron 8.400€ en comisiones y gastos sin justificar.
El caso ha terminado con una sentencia de la Audiencia Provincial de Bizkaia que declara nulo por usura el contrato, anula la hipoteca que lo garantizaba y frena, de paso, el procedimiento de ejecución hipotecaria que ya pesaba sobre su vivienda habitual.
Lo que ocurrió, paso a paso
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2008 · Origen
Una hipoteca de 100.000€ a 18 años
Nuestros socios habían firmado en 2008 una hipoteca de 100.000€ con una entidad financiera, a devolver en 216 cuotas mensuales. Once años después, en 2019, aún les quedaban por pagar 50.708,61€.
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16 de abril de 2019 · La operación
Firman un nuevo préstamo de 65.000€… que esconde mucho menos
Con el objetivo de cancelar la hipoteca pendiente, el matrimonio — un jubilado y un ama de casa, sin ninguna actividad empresarial — firma con VIELKA PROJECTS, S.L. un nuevo préstamo hipotecario de 65.000€. De ese dinero, 50.781€ se destinaron, como era el objetivo, a cancelar la hipoteca anterior. Pero, además, la operación se «comió» otros 8.400€ en comisiones y gastos: 2.000€ por una intermediación cuyo trabajo nunca quedó claro, 2.500€ de gestoría y notaría, y 3.900€ que la propia VIELKA se quedó como comisión por abrir el préstamo — un 6% del capital, una cifra que la propia Audiencia calificaría después de «realmente excesiva». Así, de los 65.000€ firmados, solo 5.891€ acabaron siendo dinero libre y disponible para el matrimonio.
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Cláusula del contrato
«No ostenta la condición de consumidor»
En el contrato había una frase, escrita en negrita, que decía que el matrimonio actuaba como empresa y que, por eso, no le protegía la ley de consumidores. El problema: estaban jubilados y dedicados a las tareas del hogar. No tenían ninguna empresa, ni se demostró lo contrario.
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2019-2024 · El peso de la cuota
Cuotas de 650€ al mes, y una última de 65.650€
El préstamo tenía un interés del 12% fijo al año (un 14,55% si se cuentan todos los gastos). Pero lo importante está en cómo se repartían los pagos: durante cinco años, 59 cuotas de 650€ al mes — un dinero que iba casi todo a pagar intereses, sin reducir apenas el capital pendiente. Y al final de esos cinco años, una última cuota de 65.650€, prácticamente el préstamo entero de una sola vez. Un dinero que, con la pensión de un jubilado y sin ingresos del ama de casa, era directamente imposible de reunir.
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Abril de 2024
La ejecución hipotecaria sobre su vivienda habitual
Tal y como era previsible con esas condiciones, el matrimonio no pudo seguir pagando. El resultado: VIELKA PROJECTS, S.L. inició una ejecución hipotecaria sobre su vivienda habitual — el procedimiento por el que, cuando alguien deja de pagar una hipoteca, la entidad puede sacar la casa a subasta para cobrarse la deuda. La misma casa que habían puesto como garantía para intentar resolver una deuda anterior mucho menor.
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Primera instancia
El Juzgado desestima la demanda
EKA/ACUV, en representación de sus socios, demandó a VIELKA PROJECTS, S.L. pidiendo que se declarara nulo el préstamo por usura. El Juzgado de Primera Instancia nº 9 de Bilbao dijo que no: consideró que no se había demostrado ni que recibieran menos dinero del pactado, ni que el interés fuera excesivo. Y, además, condenó a EKA/ACUV a pagar las costas.
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17 de diciembre de 2025 · Sentencia
La Audiencia Provincial revoca la sentencia y declara la nulidad por usura
La Audiencia Provincial de Bizkaia (Sección 4ª) da la razón a EKA/ACUV en todos sus argumentos. Da la vuelta a la sentencia anterior, declara la nulidad por usura del préstamo, anula la hipoteca que lo respaldaba — y con ella, cualquier ejecución hipotecaria iniciada — y condena a VIELKA PROJECTS, S.L. a pagar las costas de primera instancia.
Los argumentos de VIELKA PROJECTS, S.L. — y por qué no se sostuvieron
La empresa intentó defender su préstamo con varios argumentos. La Audiencia los rechazó todos.
Primer argumento: «Se entregó exactamente lo pactado, 65.000€»
La empresa decía que no había usura porque el contrato y el dinero entregado coincidían sobre el papel. Pero la Audiencia lo ve de otra forma: si de esos 65.000€ se descuentan comisiones y gastos que no están justificados, lo que realmente llega al bolsillo del prestatario es mucho menos. Y eso, aunque suene a truco contable, también es usura. Los tribunales ya han puesto nombre a esta práctica: «préstamo falsificado».
Segundo argumento: «El interés es razonable para este tipo de préstamos»
VIELKA PROJECTS, S.L. defendía que su interés no era desproporcionado comparado con otros prestamistas del sector inmobiliario. La Audiencia responde con algo muy sencillo: quien presta el dinero es quien tiene que demostrar, con datos, que sus condiciones son razonables — y aquí no se aportó ninguna prueba. Tampoco se explicó para qué servían exactamente esos 2.000€ de «intermediación», ni por qué cobraban un 6% solo por abrir el préstamo, una cifra muy por encima de lo habitual.
Hay un elemento más que pesó mucho en la decisión del tribunal: la situación de necesidad en la que se encontraba el matrimonio cuando firmó. La ley que regula la usura ya contempla esto como algo a tener en cuenta. Once años pagando su hipoteca sin problema, siete años por delante, y al intentar «arreglarlo» terminan debiendo mucho más que al principio.
Se firmó un préstamo para sustituir a otro. Resultado: en vez de la deuda que tenían, se quedaron debiendo mucho más — y en unas condiciones casi imposibles de pagar.
Refinanciar una hipoteca: una decisión que hay que tomar con lupa
Este caso es un ejemplo claro de un patrón que vemos cada vez con más frecuencia: familias con una deuda hipotecaria que arrastran desde hace años recurren a una «refinanciación» que promete aliviarles, y terminan en una situación mucho peor que la de partida. El caballo de batalla, aquí, no es solo el tipo de interés — es todo lo que se descuenta del capital antes de que el dinero llegue a quien lo necesita.
Antes de firmar un préstamo de refinanciación o «rescate» hipotecario, fíjate en esto:
Calcula cuánto dinero llega realmente a tu cuenta — no el capital que figura en la escritura, sino lo que queda tras restar comisiones, gastos de gestión e «intermediación». Si esa cifra se aleja mucho del capital prestado, es una señal de alarma. Pide siempre que te detallen, por escrito, en qué consiste cada comisión y por qué se aplica.
Si crees que tu préstamo puede ser usurario
Conserva la escritura completa y todos los justificantes de las cantidades transferidas a terceros (intermediarios, gestorías, comisiones). Compara el interés pactado con la media del mercado para ese tipo de producto en la fecha de la firma. Y, sobre todo, no esperes a que llegue una ejecución hipotecaria para reaccionar: cuanto antes se revise el contrato, más margen hay para actuar.
Resultado del caso
Nulidad por usura
El préstamo y la hipoteca que lo garantizaba quedan anulados. Solo deberán devolver los 5.891,39€ que recibieron realmente, sin intereses, frente a los 65.000€ que figuraban en el contrato. Se cancela también cualquier ejecución hipotecaria sobre su vivienda.
¿Qué demuestra este caso?
1
El dinero que importa es el que llega a tu cuenta, no el que figura en la escritura.
La ley considera usurario un préstamo cuando se aparenta una cantidad mayor a la realmente entregada, aunque el contrato diga otra cosa. Las comisiones, gastos e «intermediaciones» no justificadas pueden vaciar de contenido el capital que dices recibir.
2
Una cláusula no puede quitarte tu condición de consumidor si no es real.
El contrato afirmaba que la prestataria actuaba en el ámbito de una actividad empresarial inexistente, precisamente para esquivar la normativa protectora. Los tribunales miran los hechos, no las etiquetas que pone el contrato.
3
Toda comisión debe estar justificada — y quien la cobra debe demostrarlo.
Una comisión de apertura del 6%, o unos honorarios de intermediación sin explicación ni destinatario claro, no se sostienen solo porque aparezcan en la escritura. La carga de la prueba recae sobre quien presta el dinero.
4
Refinanciar una deuda no siempre es la solución — a veces es el problema.
Sustituir una hipoteca por otra con peores condiciones puede convertir una deuda manejable en una losa imposible de pagar. Antes de firmar, conviene comparar siempre lo que se debía con lo que se va a deber.
Desde EKA/ACUV lo tenemos claro: ningún contrato, por mucho que esté firmado, puede esconder un préstamo usurario. La letra pequeña no puede ser más fuerte que la ley.